Créditos UVA: con la nueva regla del 25%, una pareja tipo necesita casi $3,5 millones de ingreso neto para entrar al sistema

El programa de créditos hipotecarios que vuelve a poner sobre la mesa el financiamiento en UVA llega con una regla tan simple como exigente: la cuota inicial no puede superar el 25% del ingreso neto del grupo familiar. La definición, de apariencia técnica, esconde un filtro salarial que redefine de cuajo el universo de potenciales tomadores y deja a la mayoría de los hogares argentinos lejos del umbral mínimo para calificar.

Una pareja en el borde del sistema

La simulación oficial que acompaña el lanzamiento toma como caso testigo a una pareja en la que cada integrante percibe alrededor de $1,7 millones de bolsillo, es decir, unos $3,4 millones sumados entre los dos. Con ese nivel de ingresos formales y la tasa tope prevista en el esquema, ese hogar queda justo en la línea de acceso al préstamo: la cuota inicial de $865.098 equivale, en efecto, al 25% del ingreso neto exigido de $3.460.391 mensuales. El ejemplo está pensado para mostrar que el modelo es matemáticamente posible, pero al mismo tiempo deja al descubierto la fragilidad del filtro, porque cualquier caída salarial, cualquier cambio en la composición del grupo familiar o cualquier atraso en la actualización por UVA desplaza al tomador fuera del cumplimiento de esa relación.

Ese primer pago no es, además, una cifra estable. El capital está ajustado por UVA, de modo que el monto en pesos se recalcula periódicamente a lo largo de los 25 años del crédito, lo que convierte a la cuota inicial en un piso que puede crecer —y crecerá— con la inflación, mientras que el ingreso exigido en el momento de la solicitud queda congelado para siempre en la foto del primer día. La asimetría, para cualquiera que haya atravesado un ciclo inflacionario, es la madre de todos los problemas de este tipo de instrumentos.

Cuánto se financia, cuánto pone el bolsillo

El ejemplo oficial parte de una propiedad valuada en USD 106.667, un valor tomado como referencia para estandarizar la explicación. El crédito financia hasta el 75% de ese precio, lo que se traduce en $120.920.000 o, al tipo de cambio oficial, aproximadamente USD 80.000. El 25% restante —unos USD 26.667 al cambio oficial, alrededor de $40 millones al momento de la simulación— lo tiene que aportar el comprador con recursos propios. La simulación oficial no contempla ese tramo ni los gastos adicionales de la operación: escribanía, impuestos, sellados, honorarios y el famoso porcentaje de la inmobiliaria, que en la Ciudad de Buenos Aires ronda el 3% más IVA y puede añadir varios millones de pesos al costo total de la primera escritura.

• Tasa máxima permitida: UVA + 7,50% anual.
• Plazo mínimo de devolución: 15 años.
• Monto máximo por crédito: 150.000 UVA, equivalente a unos USD 175.000 al valor de la UVA de la simulación.
• Destino admitido: compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas.

De dónde sale la plata que presta la banca

Los fondos que mueven estos créditos no son, conviene aclararlo, plata del Tesoro ni de emisión del Banco Central. Salen de licitaciones entre entidades financieras, alimentadas con depósitos a plazo fijo ajustados por UVA que capta la banca a partir de recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES. La tasa mínima de esos plazos fijos es UVA + 2,50% a un año y UVA + 4,50% a cinco años, con licitaciones por $200.000 millones y un tope de participación del 20% por entidad. Una vez constituidos los depósitos, los bancos disponen de 90 días corridos para colocar efectivamente esos fondos en préstamos hipotecarios, una ventana que el regulador debería mirar con lupa para evitar que el dinero termine destinado a otros fines, como ocurrió tantas veces en la historia financiera argentina.

El diseño completo del programa es, en los papeles, un intento serio por reactivar un mercado hipotecario que lleva casi siete años paralizado para la clase media. La letra chica, sin embargo, sigue siendo la letra chica: con un ingreso mínimo exigido de $3,4 millones netos mensuales, con una primera cuota que se actualiza por inflación y con la obligación de juntar en el bolsillo el equivalente a USD 26.667 para llegar a la escribanía, el universo de familias que efectivamente puede sentarse en la mesa de un banco a firmar un préstamo como este sigue siendo una fracción muy chica de las decenas de millones de hogares que necesitan acceso a la vivienda propia en la Argentina. Por ahora, la promesa del crédito barato es, sobre todo, una promesa para pocos.