Alquileres en Buenos Aires: la suba anual corre por debajo del índice general de precios y la brecha se amplía en lo que va de 2026

El mercado de alquileres residenciales de la Ciudad de Buenos Aires registró en agosto una suba mensual de 1,5%, la menor del año, y quedó por debajo de la inflación estimada para el mismo período, según el relevamiento difundido por el portal inmobiliario Zonaprop. El dato confirma una tendencia que el sector observa desde hace varios meses: los precios de los contratos nuevos se mueven a un ritmo menor que el índice general de precios.

Vamos a los números. En el acumulado de 2026, los alquileres en la Ciudad llevan un incremento de 19,2%, mientras que la inflación general estimada para el período se ubica en 21,5%. La diferencia de 2,3 puntos porcentuales representa una baja real de los valores contractuales. En la comparación interanual, la suba alcanza 29,9%, también por debajo del avance general de precios registrado en los últimos doce meses.

Cuánto cuesta hoy un departamento en la Ciudad

• Monoambiente: $771.871 por mes.
• Dos ambientes: $886.527 por mes.
• Tres ambientes: $1.196.413 por mes.

La dispersión entre barrios es considerable. Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con un alquiler medio de $1.252.366 mensuales, seguida por Núñez, en $995.838, y por Palermo, en $990.748. En el extremo opuesto, Lugano ofrece el precio más bajo del relevamiento, con $654.776 por mes; más atrás se ubican Nueva Pompeya ($700.324) y Parque Avellaneda ($720.780).

Dónde más subieron y dónde menos en un año

En la comparación interanual, los barrios que encabezaron los aumentos fueron Villa Luro, con 38%, Parque Patricios, con 36,3%, y Parque Chacabuco, con 35,5%. Los que menos subieron en los últimos doce meses son Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%). La fotografía muestra un proceso de convergencia: los barrios que habían quedado más rezagados en los últimos años muestran ahora los mayores incrementos, mientras que las zonas de mayor valor, ya instaladas en niveles altos, exhiben subas sensiblemente más moderadas.

La oferta de departamentos para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto. De acuerdo con Zonaprop, el volumen actual de publicaciones es 3,4 veces superior al mínimo histórico alcanzado en febrero de 2023. El punto de inflexión fue enero de 2024, cuando la oferta disponible saltó 62% en un solo mes, tras los cambios normativos que afectaron al mercado.

Rentabilidad y dinámica del mercado de compraventa

Para los propietarios, la rentabilidad promedio del alquiler se ubica en 5,70% anual. A ese ritmo, recuperar el valor de compra de una propiedad demanda 17,6 años de renta, un plazo 9,2% más corto que el requerido un año atrás. Lugano lidera el rendimiento, con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero cierra el ranking con apenas 3,2%.

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 6.051 escrituras en julio, 9% más que en igual mes del año anterior. Sin embargo, apenas el 16% de esas operaciones se concretó con algún tipo de financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales menos que en junio de 2025. El dato muestra que la recuperación del mercado se sostiene sobre operaciones en efectivo o con ahorros previos, mientras que el crédito hipotecario continúa con participación acotada.

En síntesis, el cuadro que describe el informe combina tres elementos: precios de alquiler que crecen por debajo de la inflación en lo que va del año, una oferta disponible que sigue ampliándose luego del piso de 2023 y un mercado de compraventa que muestra mayor volumen interanual pero con escasa presencia de crédito. El comportamiento diferenciado por barrio y el repunte de la rentabilidad en las zonas más económicas configuran, en conjunto, un escenario de ajuste gradual que, según los datos privados, todavía no encuentra un punto de equilibrio claro.