Créditos UVA para casa propia: trece bancos se llevan la primera camada del fondo de ANSES y prometen hipotecar a tasa tope del 7,5%

La primera licitación del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES orientada a empujar el crédito hipotecario cerró con trece entidades adjudicatarias, sobre dieciocho que presentaron propuestas: en total se ofrecieron 42 ofertas por 258.640 millones de pesos y el cupo disponible, de 200.000 millones, quedó repartido en su totalidad. El dato importa porque muestra, de un lado, un apetito concreto del sistema financiero por fondeo barato a mediano plazo y, del otro, una decisión oficial de fijar un techo a la tasa que terminará pagando el usuario final.

El grueso del dinero se concentró en el tramo a cinco años: alrededor de 164.400 millones de pesos, el 82% del total, salieron adjudicados con un spread promedio de 4,94% anual por encima de la UVA. El resto, unos 35.500 millones, se colocó a un año, con un spread promedio del 2,67% sobre UVA. En ambos casos las entidades ofertaron por encima del piso mínimo que se había establecido para poder participar de la subasta, lo que deja margen para que el rendimiento del FGS no quede pisado.

Las reglas que firmaron los bancos

• Plazo mínimo de los préstamos: 15 años.
• Monto máximo por operación: 150.000 UVA, algo más de 200.000 dólares al tipo de cambio actual.
• Destino exclusivo: primera vivienda.
• Tasa máxima al tomador: 7,5% anual más UVA, sin excepciones.
• Plazo para colocar los fondos una vez acreditados: 120 días corridos.

Varios bancos ya venían moviendo sus líneas propias hacia ese tope del 7,5% más UVA, incluso antes de la subasta. El Banco Macro fijó esa tasa para préstamos a hasta 20 años; Credicoop y BBVA aplicaron la misma condición para clientes que acreditan haberes y compran su primera vivienda; y el Banco Ciudad estiró el plazo hasta 25 años con idéntica tasa. En todos los casos se trata de un movimiento defensivo: con un Fondo de Garantía inyectando 200.000 millones a tasas bajas, las entidades que querían sostener originación no podían quedar muy por encima de ese 7,5% sin perder mercado.

El programa contempla, en total, hasta diez licitaciones de 200.000 millones cada una, con un techo agregado de 2 billones de pesos. La estimación oficial es que esa masa de fondeo derive, en los próximos meses, en entre 17.000 y 18.000 nuevas operaciones inmobiliarias. No es un número menor en un mercado que venía prácticamente cerrado: durante años, las familias que no podían pagar contado quedaron fuera del acceso a la vivienda propia por la combinación de inflación, dolarización del ahorro y tasas inaccesibles. Las primeras hipotecas bajo estas condiciones, según el cronograma, deberían estar disponibles antes del cierre de esta semana o, a más tardar, a comienzos de la siguiente.

Dicho esto, hay que mirar la letra chica con la misma seriedad con la que se mira el titular. Los 200.000 millones adjudicados a cinco años con un spread promedio de 4,94% sobre UVA terminan costándole al banco bastante menos que el 7,5% que puede trasladarle al cliente: la diferencia, grosso modo, es de 2,5 puntos porcentuales, que es el margen que la entidad se lleva para cubrir riesgo de crédito, estructura operativa y, eventualmente, alguna caída en los pagos. La pregunta que sigue abierta es si ese margen aguantará el test de estrés cuando la UVA acumule varios meses de inflación alta, porque la cuota inicial del préstamo puede quedar, en términos reales, muy por debajo de la actualización que sufra el capital.

Lo que conviene chequear antes de firmar

• Relación cuota-ingreso: comparar la cuota inicial, con el valor actual de la UVA, contra la capacidad de pago real del hogar, sin contar subas futuras por inflación.
• Plazo total: los bancos ofrecen 15, 20 o 25 años; mientras más largo, más crece el capital ajustado por UVA.
• Capacidad de pago en escenarios adversos: simular qué pasa con la cuota si la inflación anualizada trepa, por ejemplo, a 40% o 50% durante un período prolongado.
• Sistemas de amortización: hay entidades que trabajan con sistema francés y otras con esquemas que recortan capital de arranque; el impacto cambia según el caso.

El diseño del programa es, en el papel, razonable: toma deuda del FGS a tasas bajas, le impone a los bancos un tope estricto para la tasa al usuario y, sobre todo, obliga a que el fondeo se traduzca en préstamos concretos en un plazo de 120 días. Si la herramienta funciona, es probable que en los próximos meses veamos una camada de familias recuperando la posibilidad de pensar la casa propia en cuotas, algo que parecía vedado durante buena parte de los últimos años. Si no funciona, porque la demanda no aparece, porque los bancos eligen colocar a clientes ya cautivos o porque la dinámica de la UVA termina licuando el esfuerzo de los tomadores, la experiencia habrá sido, otra vez, un buen anuncio con resultados magros.

“Si estás evaluando un crédito para primera vivienda, no te quedes con la tasa de punta. Pedí el detalle del sistema de amortización, pedí una simulación con inflación del 30% anual sostenido y pedí, sobre todo, ver cómo te queda la cuota en el peor escenario, no en el mejor.”El editor