El departamento porteño se encogió: la superficie mediana se redujo a la mitad desde los años treinta

Un informe elaborado por la firma Mirando.ai a partir de 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH en la Ciudad de Buenos Aires arroja un dato que ilustra la transformación de la oferta inmobiliaria local: la superficie cubierta mediana de las unidades construidas desde 2020 alcanza los 46 metros cuadrados, mientras que la de las levantadas en la década de 1930 llega a los 102 metros cuadrados. Esa diferencia de 56 metros equivale, según el mismo relevamiento, a una caída del 55% en casi un siglo.

La merma no se limita al tamaño. La cantidad mediana de ambientes se redujo de cuatro a dos en el mismo período, y la composición por tipologías muestra un avance de las unidades más pequeñas: los monoambientes pasaron de representar el 1,9% de los avisos entre los departamentos edificados en los años treinta al 35% entre los construidos en la década de 2020. En paralelo, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados retrocedieron del 53,2% al 9,4% del total relevado.

La cochera se despegó del precio publicado

Vamos a los números. Entre las unidades construidas entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos incluía la cochera dentro del precio de venta. En los anuncios correspondientes a proyectos de 2025 y 2026, esa participación bajó al 13,9%. Al mismo tiempo, las publicaciones que ofrecen cochera como opcional o comercializada por separado ascendieron del 2% al 14%, de acuerdo con el informe difundido por Mirando.ai.

El comportamiento general muestra, según el trabajo, una etapa de estabilidad relativa: la superficie mediana se mantuvo entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente a lo largo de casi todo el período analizado. Tras un tramo en el que las construcciones de las décadas de 1970 a 2000 ofrecieron unidades con superficies cubiertas medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados, la curva volvió a descender desde 2010 hasta los registros actuales.

Barrios: las mayores reducciones se concentran en el centro y el norte

• Recoleta: la superficie construida antes de 1980 promedia 90 metros cuadrados; la de las unidades levantadas desde 2010 baja a 45 metros, con una reducción del 50%.
• Monserrat: caída del 41% al comparar ambos períodos.
• Palermo: disminución del 40%.
• Villa Devoto: retroceso del 6%, el más bajo entre los barrios analizados.
• Villa del Parque: baja del 8,5%.
• Villa Urquiza: descenso del 9,6%.

El contraste entre zonas es uno de los puntos que el informe toma como referencia para describir el cambio estructural. Mientras en los barrios del centro y del norte geográfico la oferta de unidades nuevas se redujo a aproximadamente la mitad en términos de superficie, en el corredor noroeste las disminuciones quedaron por debajo del 10%, lo que sugiere dinámicas de producción diferenciadas dentro de la propia Ciudad. En todos los casos, los valores corresponden a medianas calculadas sobre los anuncios relevados por la firma y permiten comparar generaciones de viviendas construidas en distintas décadas, sin extrapolar los resultados al total del parque habitacional porteño.