Tapiolaku: el plan de ahorro colectivo que adapta un esquema boliviano para llegar al techo propio en 100 meses

En la mesa chica de cualquier redacción que siga de cerca el mercado inmobiliario argentino vuelve a aparecer un nombre propio: Tapiolaku. La propuesta, que se presenta como una versión aggiornada del pasanaku boliviano, promete a grupos de diez personas la posibilidad de acceder a un departamento de cincuenta mil dólares con aportes mensuales de quinientos dólares, en un esquema de ahorro colectivo que se repite en ciclos hasta completar las diez adjudicaciones. Para los organizadores, la clave no está sólo en la matemática del ahorro, sino en la arquitectura legal que se montó alrededor para que nadie quede expuesto si un integrante decide bajarse del barco después de haber recibido la llave.

El ideólogo del sistema es Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, quien recuperó la práctica ancestral del pasanaku y la tradujo al circuito formal del real estate. La mecánica es directa y admite ser explicada paso por paso: cada uno de los diez participantes deposita quinientos dólares por mes, lo que genera un fondo común de cinco mil dólares mensuales. Al cabo de diez meses, el pozo alcanza los cincuenta mil dólares y se utiliza para comprar una unidad. Luego se realiza un sorteo y el beneficiario de esa ronda se muda, aunque sigue pagando su cuota como cualquier otro integrante. El ciclo se reinicia y vuelve a acumular otros cincuenta mil dólares para la segunda adjudicación, y así hasta completar las diez. "Al final de los 10 ciclos de 10 meses, o sea, en 100 meses, todos tienen su propiedad de 50.000 dólares", resumió el propio Tapiola al describir la ingeniería temporal del plan. La cuenta fina arroja ocho años y cuatro meses hasta que el último miembro del grupo recibe las llaves.

Tres capas de defensa para un riesgo conocido

El fantasma que recorre a cualquier ahorro colectivo es el del adjudicatario que deja de pagar una vez que ya tiene el techo propio, después de haber aportado apenas una fracción del valor total. Consciente de ese punto ciego, Tapiola propuso una suerte de menú legal con tres niveles de protección, cuya profundidad se elige en función del grado de confianza que existe entre los participantes. La opción más liviana consiste en dejar asentado en la escritura que el adjudicatario mantiene una deuda explícita con el resto del grupo, equivalente a las cuotas que todavía le faltan pagar. Si ese día el beneficiario decide no seguir aportando, los demás cuentan con un título ejecutivo para reclamar lo adeudado.

La segunda variante sube un escalón en robustez: los diez integrantes del grupo ingresan como condóminos de cada propiedad y, al mismo tiempo, le otorgan al beneficiario un usufructo. En la práctica, el adjudicatario puede habitar la vivienda sin pagar alquiler, pero la transferencia definitiva del dominio recién ocurre cuando termina el proceso completo y la persona saldó la totalidad de su compromiso. Mientras tanto, los condóminos conservan un grado de control que permite reaccionar si el usufructuario incumple. La opción más compleja, reservada para grupos donde hace falta hierro legal adicional, utiliza un fideicomiso como titular de los inmuebles durante toda la duración del plan: un fiduciario administra los activos, verifica el cumplimiento de las condiciones y sólo al cierre, cuando cada miembro terminó de pagar, ordena la escrituración individual a nombre del titular definitivo.

El factor inflación y la lectura política del modelo

Además del riesgo de incumplimiento, el esquema contempla otro frente sensible: la posible suba del precio de las propiedades a lo largo de los cien meses. Para que quienes reciban su departamento en los últimos ciclos no queden en desventaja frente a los primeros adjudicatarios, la propuesta incorpora un mecanismo de ajuste periódico de las cuotas. El dato es relevante porque, en un país con inflación crónica como la Argentina, la estabilidad del valor de cincuenta mil dólares en un horizonte de ocho años no es ni remotamente un dato menor, y cualquier diseño serio de ahorro de largo plazo tiene que responder a esa pregunta antes de pedirle a la gente que firme un boleto.

La irrupción de Tapiolaku se da en un contexto donde buena parte de la clase media argentina ve cómo el crédito hipotecario tradicional se volvió casi inaccesible por la combinación de tasas elevadas, requisitos de ingresos cada vez más exigentes y un mercado de alquileres desbocado. En ese escenario, los sistemas de ahorro colectivo reaparecen en el debate público con una pregunta incómoda: ¿pueden mecanismos informales, robustecidos con ingeniería legal, ocupar el espacio que dejó vacante la banca tradicional? Los defensores del modelo argumentan que el pasanaku lleva siglos funcionando en distintas geografías andinas, y que adaptarlo con fiduciarios, condóminos y escrituras con deuda explícita no hace más que blanquear una práctica de confianza comunitaria. Los críticos, en cambio, advierten que ningún maquillaje legal elimina el riesgo humano: alcanza con que uno o dos participantes se desliguen del compromiso para que el pozo mensual deje de llegar a los cincuenta mil dólares previstos.

En la redacción todavía no hay veredicto. Lo que sí queda claro es que el modelo obliga a discutir dos cuestiones de fondo que suelen quedar afuera del debate inmobiliario: la necesidad de herramientas financieras genuinas para los sectores medios que quedaron afuera del crédito tradicional, y el rol que puede jugar el asociativismo de cuotas cuando las instituciones formales se corren del escenario. Si Tapiolaku cumple con el cronograma de cien meses y los diez adjudicatarios terminan con su escritura en la mano, el experimento habrá demostrado que en la Argentina todavía queda margen para que un grupo de personas, confiando y controlándose mutuamente, llegue al techo propio sin pasar por un banco.