Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires: qué impuestos quedaron fuera de juego y qué gastos se mantienen vigentes

Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires dejó de pagar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y quedó liberado del impuesto cedular para los casos de venta ocasional, según explicó a este portal Nicolás Tapiola, director ejecutivo de la desarrolladora Spazios. La modificación cambió el cálculo económico de una operación que, más allá del precio pactado, arrastra comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano, sellos y otros conceptos que pesan sobre el bolsillo del vendedor y del comprador. Vamos a los números.

Dos tributos que desaparecieron del lado del vendedor

El ITI regía para los inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2018 y representaba el 1,5% del precio de venta. El impuesto quedó eliminado a mediados de 2024, de acuerdo con la información que difundió el desarrollador. En una operación testigo de US$100.000, ese tributo equivalía a US$1.500, un monto que ya no forma parte del presupuesto de la transacción. En su reemplazo, los inmuebles comprados desde 2018 tributaban el impuesto cedular, con una alícuota del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado. Ese gravamen también quedó exceptuado para las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad destinada a inversión, según describió Tapiola.

Qué gastos siguen vigentes en cualquier operación

La baja tributaria no alcanza al resto de los componentes de la operación. Cuando interviene una inmobiliaria, la comisión se ubica en una franja del 3% al 4%, con variaciones según lo pactado entre las partes. A ese porcentaje se suman los honorarios del escribano y el Impuesto de Sellos, tributos que se mantienen independientemente del momento en que el vendedor adquirió el inmueble.

• Comisión inmobiliaria: entre el 3% y el 4% del precio de venta, según el acuerdo entre las partes.
• Honorarios del escribano: presentes en toda operación y regulados por el Colegio de Escribanos correspondiente.
• Impuesto de Sellos en CABA: alícuota general del 3,5%, con una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor cercano a $220.000.000. Cuando se supera ese umbral, el tributo grava solamente el excedente.
• Gastos asociados al crédito hipotecario: tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos del banco, en caso de que la compra se financie.

En la provincia de Buenos Aires el esquema cambia: la alícuota de Sellos ronda el 2% y, según describió Tapiola, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. La comparación interanual muestra un escenario muy distinto al de un año atrás, cuando el vendedor de un inmueble adquirido antes de 2018 debía adicionar al presupuesto el 1,5% del ITI y, eventualmente, el 15% de impuesto cedular sobre la ganancia actualizada. En el promedio nacional de operaciones de US$100.000, la eliminación del ITI representa un ahorro directo de US$1.500 por transacción, un porcentaje significativo sobre el total de los gastos no tributarios que suele demandar una escritura.

“Las propiedades compradas antes de 2018 tributaban el ITI del 1,5%, y las adquiridas después pagaban impuesto cedular del 15% sobre la ganancia. Hoy las ventas ocasionales de personas físicas quedaron exentas de ambos tributos, incluso cuando se trata de una segunda vivienda como inversión.”Nicolás Tapiola, director ejecutivo de Spazios

El alivio tiene un límite que el propio desarrollador se encargó de aclarar: las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias. Es el caso de las desarrolladoras que construyen y venden como parte de su negocio, cuyas operaciones no encuadran en la lógica de una venta ocasional. Para el inversor particular que dispone de una o dos propiedades en su patrimonio personal, el nuevo escenario representa una disminución concreta de los costos de salida y, al mismo tiempo, deja intactos los demás componentes de la operación, desde la comisión inmobiliaria hasta el Sellos porteño y los eventuales gastos de un crédito hipotecario.